¿Qué son las arras?
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de que ambas partes tienen la intención firme de cerrar la compraventa de un inmueble. Ese dinero queda en poder del vendedor hasta que se firma la escritura pública, momento en el que se descuenta del precio total.
Lo que diferencia a los dos tipos de arras es qué pasa si una de las partes no cumple. Y ahí está la clave que muchos compradores y vendedores no conocen antes de firmar.
Arras penitenciales: la opción de desistir tiene un precio
Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, las arras penitenciales funcionan como una válvula de escape bilateral: cualquiera de las partes puede echarse atrás, pero pagando una penalización económica.
- Si se echa atrás el comprador: pierde la totalidad del importe entregado como señal.
- Si se echa atrás el vendedor: debe devolver el doble de la señal recibida al comprador.
Este mecanismo hace que ninguna de las dos partes pueda alejarse de la operación sin un coste real, pero tampoco queda atrapada contra su voluntad. Por eso son el tipo de arras más frecuente en España, especialmente en operaciones donde la hipoteca aún no está aprobada definitivamente.
Arras confirmatorias: compromiso total, sin marcha atrás
Las arras confirmatorias no están reguladas específicamente en el Código Civil, pero la jurisprudencia española las reconoce plenamente. Su efecto es radicalmente distinto: no permiten desistir pagando una penalización.
Si una parte incumple con arras confirmatorias, la otra tiene dos opciones:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato por vía judicial.
- Resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios ante los tribunales.
Son la opción correcta cuando ambas partes tienen certeza absoluta de cerrar la operación: financiación ya aprobada, ningún condicionante externo pendiente y voluntad firme de escriturar.
Tabla comparativa
| Penitenciales | Confirmatorias | |
|---|---|---|
| ¿Puedes desistir? | Sí, pagando penalización | No |
| Si incumple el comprador | Pierde la señal | Cumplimiento forzoso o daños |
| Si incumple el vendedor | Devuelve el doble | Cumplimiento forzoso o daños |
| Uso más frecuente | Hipoteca pendiente de aprobar | Operación 100 % cerrada |
| Base legal | Art. 1454 Código Civil | Jurisprudencia del TS |
¿Cuánto suele ser la señal de arras?
No existe una cantidad legal mínima ni máxima. La práctica habitual en España es entre el 5 % y el 10 % del precio de venta. Por debajo del 5 %, la señal pierde fuerza disuasoria para el vendedor (no es suficientemente doloroso perderla doble). Por encima del 10 %, el comprador asume un riesgo importante si el banco le deniega la hipoteca.
Cláusula suspensiva por hipoteca: protégete si aún no tienes financiación
Si firmas arras antes de tener la hipoteca aprobada, incluye siempre una cláusula suspensiva por financiación: si el banco deniega el préstamo, el comprador recupera la señal íntegramente sin penalización. Sin esta cláusula, si el banco dice que no, el comprador pierde la señal.
Nuestros contratos de arras la incorporan por defecto cuando hay financiación pendiente.
¿Necesito notario para las arras?
No. El contrato de arras tiene plena validez jurídica con firma privada entre las partes, sin necesidad de notario. Solo la escritura de compraventa definitiva requiere notario obligatoriamente.