La LAU 2026: qué ha cambiado
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, con las reformas introducidas por la Ley de Vivienda de 2023 y sus desarrollos reglamentarios de 2025–2026, establece el marco vigente para los contratos de alquiler de vivienda habitual en España. Los cambios más relevantes afectan a la duración mínima, la actualización de renta y la regulación de precios en zonas tensionadas.
Duración del contrato
Según la LAU, el contrato de arrendamiento de vivienda habitual tiene una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física, y de 7 añossi es persona jurídica (empresa, fondo de inversión, etc.). Este plazo opera aunque el contrato escrito indique una duración inferior.
En Zaragoza, es frecuente que se pacten contratos anuales con prórrogas tácitas. Sin embargo, el inquilino siempre tiene derecho a permanecer hasta cumplir el plazo mínimo legal, independientemente de lo que diga el contrato.
Fianza y garantías adicionales
La LAU obliga a depositar una fianza equivalente a una mensualidad de renta para vivienda (dos mensualidades para uso distinto de vivienda). En Zaragoza, esta fianza debe ser depositada por el arrendador en el organismo público correspondiente:
- Aragón: Instituto Aragonés del Suelo (SUELO ARAGONÉS)
- Además de la fianza legal, el arrendador puede exigir garantías adicionales(aval bancario, depósito adicional) de hasta dos mensualidades, salvo en contratos de larga duración superiores a 5 años.
Actualización de la renta
Desde 2024, la actualización anual de la renta ya no puede superar el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), desvinculándose del IPC. A partir de 2025, el Gobierno aprobó un nuevo índice específico para alquilerespublicado por el INE, con el objetivo de contener subidas abusivas.
Si el contrato no especifica índice de actualización, se aplica de forma supletoria el índice oficial vigente en la fecha de actualización. Es importante que el contrato indique expresamente el mecanismo pactado.
Gastos y suministros: quién paga qué
La LAU permite pactar libremente la distribución de gastos de comunidad, IBI y suministros, siempre que quede reflejado por escrito en el contrato. Sin pacto expreso:
- IBI y tasas municipales: corresponden al propietario salvo pacto
- Gastos de comunidad: corresponden al propietario salvo pacto
- Suministros (agua, luz, gas): habitualmente a cargo del inquilino
- Reparaciones de mantenimiento ordinario: a cargo del inquilino
- Reparaciones estructurales: siempre a cargo del propietario
Desahucio y recuperación de la vivienda
El arrendador solo puede recuperar la vivienda antes de los 5 años en casos tasados: necesidad acreditada de vivienda para sí mismo o familiares de primer grado, siempre que conste expresamente en el contrato. En Zaragoza, los juzgados de primera instancia tramitan los procedimientos de desahucio, con plazos medios de 6 a 18 meses.
Cláusulas nulas más habituales en Zaragoza
Son nulas de pleno derecho y no vinculan al inquilino, aunque figuren en el contrato:
- Renuncia anticipada a los plazos mínimos legales de duración
- Obligación del inquilino de pagar gastos de agencia inmobiliaria (desde 2019)
- Prohibición de tener mascotas (salvo casos muy específicos)
- Cláusulas de actualización de renta superiores al índice legal
- Renuncia a la prórroga obligatoria por causas no previstas en la LAU
- Penalizaciones desproporcionadas por resolución anticipada del contrato
Resolución anticipada por el inquilino
El inquilino puede resolver el contrato una vez transcurridos 6 mesesdesde la firma, con un preaviso mínimo de 30 días. Si el contrato incluye una cláusula de penalización por desistimiento anticipado, la indemnización máxima es de una mensualidad por cada año que reste de contrato, prorrateada por meses.
Contenido mínimo del contrato de alquiler
- Identificación completa de propietario e inquilino
- Descripción detallada del inmueble (dirección, referencia catastral, superficie)
- Duración pactada e inicio del arrendamiento
- Renta mensual, forma de pago y cuenta bancaria
- Importe de la fianza y garantías adicionales
- Distribución de gastos y suministros
- Inventario de mobiliario y estado de la vivienda