¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un precontrato de compraventa regulado por el artículo 1454 del Código Civil español. En él, comprador y vendedor acuerdan reservar la propiedad a cambio de una cantidad de dinero (las arras), con consecuencias específicas en caso de incumplimiento.
En el mercado inmobiliario de Barcelona, es habitual entregar entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa como señal en el momento de la firma.
Tipos de arras en España
Arras penitenciales (art. 1454 CC) — Las más comunes
Son las más utilizadas en Barcelona. Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas. Si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido. Este tipo actúa como cláusula de desistimiento y permite a ambas partes salir del acuerdo pagando una penalización.
Arras confirmatorias
Refuerzan el contrato de compraventa. Si cualquiera de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización de daños(art. 1101 CC). Son más vinculantes y menos habituales en operaciones residenciales.
Arras penales
Fijan una penalización de antemano. A diferencia de las confirmatorias, la parte perjudicada no puede reclamar más allá de la penalización pactada, salvo pacto expreso en contrario.
Contenido obligatorio del contrato
Para que el contrato sea válido y te proteja en Barcelona, debe incluir:
- Identificación completa de comprador y vendedor (DNI/NIE, domicilio)
- Descripción registral del inmueble (referencia catastral, nota simple del Registro de la Propiedad)
- Precio total de compraventa acordado
- Cantidad entregada como arras y forma de pago
- Plazo para formalizar la escritura pública ante notario
- Tipo de arras pactado (penitenciales, confirmatorias o penales)
- Estado de cargas: hipotecas, embargos, servidumbres
- Distribución de gastos: notaría, registro, impuestos
Riesgos más habituales en Barcelona
1. Cargas ocultas sobre la vivienda
Solicita siempre una nota simple del Registro de la Propiedad antes de firmar. En Barcelona, es frecuente encontrar hipotecas no canceladas registralmente aunque el préstamo ya esté pagado.
2. Plazo insuficiente para conseguir financiación
Los plazos medios de aprobación hipotecaria en entidades de Barcelona oscilan entre 30 y 60 días. Pacta un plazo mínimo de 60–90 días para la firma de escritura y añade una cláusula de condición suspensiva vinculada a la obtención del préstamo.
3. Confusión entre tipos de arras
Si el contrato no especifica el tipo, los tribunales suelen interpretar que se trata de arras confirmatorias, lo que puede impedirte desistir sin afrontar una demanda. Especifica siempre «arras penitenciales al amparo del artículo 1454 del Código Civil».
4. IBI y comunidad impagados
El comprador hereda las deudas de IBI de los últimos cuatro años y posibles deudas con la comunidad de propietarios. Pide los recibos al vendedor y verifica el estado en el Ayuntamiento de Barcelona.
Pasos tras firmar las arras
- Solicitar tasación hipotecaria (si necesitas financiación)
- Entregar documentación al banco para la aprobación del préstamo
- Elegir notario (en España, el comprador tiene derecho a elegirlo)
- Revisar el borrador de escritura antes de la firma
- Preparar los fondos: precio pendiente + gastos de notaría, registro e impuestos
Impuestos aplicables en Barcelona
Si compras una vivienda de segunda mano en Barcelona, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo varía según la comunidad autónoma:
- Cataluña: 10 % con carácter general
Para vivienda nueva, se paga IVA (10 %) en lugar de ITP, más Actos Jurídicos Documentados (AJD).