Contrato de Arrendamiento LAU 2026:
Guía Completa + Plantilla Gratis
Todo lo que necesitas saber sobre el contrato de arrendamiento de vivienda según la Ley 29/1994 (LAU). Cláusulas obligatorias, duración, fianza y derechos.
¿Qué es un contrato de arrendamiento LAU?
El contrato de arrendamiento LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) es el documento legal que regula el alquiler de viviendas habituales en España según la Ley 29/1994, modificada en 2019.
Este contrato protege tanto al propietario como al inquilino, estableciendo derechos y obligaciones para ambas partes.
📌 Dato importante
El 90% de los contratos de alquiler en España se rigen por la LAU. Solo quedan fuera los alquileres turísticos y de temporada (menos de 5 meses).
Cláusulas obligatorias del contrato LAU
Un contrato de arrendamiento LAU válido debe incluir obligatoriamente:
✓ Identificación de las partes
Nombre completo, DNI y domicilio del propietario e inquilino.
✓ Descripción del inmueble
Dirección completa, superficie, número de habitaciones, referencia catastral.
✓ Duración del contrato
Fecha de inicio y finalización. Mínimo 5 años para personas físicas, 7 años para personas jurídicas.
✓ Renta mensual
Cantidad exacta, forma de pago (transferencia, domiciliación), día de pago.
✓ Fianza
Equivalente a 1 mes de renta (2 meses si es local comercial). Debe depositarse en el organismo autonómico.
✓ Gastos y suministros
Quién paga IBI, comunidad, agua, luz, gas. El IBI siempre es del propietario salvo pacto.
Duración del contrato de arrendamiento
Desde la reforma de 2019, la duración del contrato LAU es:
👤 Propietario persona física
5 años
Duración mínima obligatoria. Prorrogable hasta 3 años más.
🏢 Propietario persona jurídica
7 años
Duración mínima obligatoria. Prorrogable hasta 3 años más.
⚠️ Importante para inquilinos
El inquilino puede marcharse a partir de los 6 meses sin penalización, avisando con 30 días de antelación. El propietario NO puede desahuciar antes de los 5 años (salvo impago).
Fianza y depósitos
La fianza legal es obligatoria y equivale a:
- •1 mes de renta para viviendas habituales
- •2 meses de renta para locales comerciales
Esta fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA en Madrid, INCASOL en Cataluña, etc.) en un plazo de 30 días desde la firma.
❌ Cuidado con fianzas abusivas
Es ilegal pedir más de 1 mes de fianza para viviendas. Algunos propietarios piden "2 meses de fianza" o "1 mes de depósito extra". Esto NO es legal según la LAU.
Subida de renta anual
El propietario puede subir la renta una vez al año según el índice que se haya pactado en el contrato:
IPC (Índice de Precios al Consumo)
Es el más común. En 2026, el IPC anual es del 3.2%.
Ejemplo: Renta de 800€ → Subida de 25.60€ → Nueva renta: 825.60€
Porcentaje fijo
Se puede pactar un % fijo (ej: 2% anual).
Sin actualización
Se puede renunciar a la actualización si el inquilino y propietario están de acuerdo.
Cómo rescindir el contrato
Por parte del inquilino:
El inquilino puede rescindir el contrato a partir de los 6 meses avisando con 30 días de antelación por escrito (burofax recomendado).
Por parte del propietario:
El propietario solo puede rescindir antes de los 5 años si:
- ✗El inquilino no paga la renta (3 meses de impago)
- ✗El inquilino subarrienda sin permiso
- ✗El inquilino causa daños en la vivienda
Plantilla gratis de contrato LAU
Puedes descargar una plantilla básica de contrato de arrendamiento LAU, pero recuerda que cada situación es única y es recomendable una revisión legal para evitar problemas futuros.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Es obligatorio firmar un contrato de arrendamiento?
Sí, aunque sea verbal, existe un contrato. Pero es altamente recomendable firmarlo por escrito para tener pruebas legales.
¿Puedo subarrendar mi piso con un contrato LAU?
Solo si el propietario te da permiso expreso por escrito. Sin permiso, el subarriendo es motivo de desahucio.
¿Qué pasa si no deposito la fianza?
El propietario puede recibir multas de hasta 3 veces el importe de la fianza. El inquilino puede denunciarlo a la Comunidad Autónoma.
¿Puede el propietario entrar en mi piso sin avisar?
No. El propietario debe pedir permiso y avisar con antelación. La vivienda es tu domicilio privado.
Conclusión
El contrato de arrendamiento LAU es el pilar fundamental del alquiler de viviendas en España. Conocer tus derechos y obligaciones te protege de problemas legales y económicos.
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