Revisión del contrato de arras antes de firmar: checklist legal para no perder la señal

¿Por qué revisar el contrato de arras antes de firmar?

El contrato de arras (o contrato de señal en compraventa de vivienda) no es un trámite menor: fija las reglas del juego hasta la escritura pública. En las arras penitenciales, si el comprador se echa atrás sin causa justificada, pierde la señal; si incumple el vendedor, debe devolver el doble. Un error de redacción — plazo imposible, referencia registral incorrecta, omisión de cargas — puede costarte más que cualquier honorario de gestoría.

Muchos compradores entre particulares confían en el modelo que les envía la inmobiliaria del vendedor. Ese documento cumple la función de cerrar la operación rápido, no siempre la de proteger al comprador. Por eso crece la búsqueda de revisión de contrato de arras online y de gestorías que no cobran comisión sobre el precio del piso.

Checklist: 12 puntos que debe revisar tu gestor (o tú con esta guía)

1. Identificación de las partes — DNI/NIE, estado civil si afecta al régimen de gananciales, y capacidad para vender/comprar.
2. Descripción del inmueble — Dirección, referencia catastral, finca registral y superficie coherente con escritura y catastro.
3. Tipo de arras — Penitenciales vs confirmatorias; en penitenciales, que las penalizaciones estén expresamente previstas (art. 1454 CC).
4. Importe de la señal — Porcentaje habitual (5-10 %), forma de pago trazable y recibo o justificante.
5. Precio total y medios de pago — Resto a escritura, si hay entrega de efectivo o solo transferencia.
6. Plazo para otorgar escritura pública — Fecha concreta o plazo máximo; prórrogas y causas de extensión.
7. Cláusula de financiación / hipoteca — Arras condicionadas a concesión de préstamo en X días; importe máximo y qué pasa si el banco deniega.
8. Cargas y gravámenes — Hipoteca pendiente, embargo, usufructo, servidumbres; obligación del vendedor de cancelar antes de escritura.
9. Estado del inmueble y anexos — Garaje, trastero, muebles incluidos, licencias de obra.
10. Gastos e impuestos — IBI, comunidad, plusvalía municipal, quién paga notaría y registro (según pacto).
11. Incumplimiento y resolución — Plazos de cura, comunicaciones fehacientes, penalizaciones proporcionadas.
12. Documentación anexa — Nota simple reciente, certificado energético, ITE si procede, acta de comunidad sin deudas relevantes.

Errores frecuentes en borradores de arras (long tail que vemos en consultas)

• “Arras penitenciales” mal nombradas — Texto que en la práctica funciona como señal simple sin doble devolución.
• Plazo de escritura demasiado corto — Impide tramitar hipoteca o due diligence inmobiliaria.
• Sin cláusula de hipoteca — Comprador obligado aunque el banco no conceda el préstamo.
• Vendedor distinto del titular registral — Herencias sin adjudicación, proindiviso sin consentimiento de todos los copropietarios.
• Referencia a normativa autonómica incorrecta — Especialmente en Cataluña, Valencia o País Vasco (fianzas, idioma, plusvalía).

Si detectas varios de estos puntos, no firmes “para no perder el piso”. Pide corrección de cláusulas de arras o encarga revisión profesional antes de entregar la señal.

Revisión de arras vs redactar arras desde cero

Gestoría online: cómo funciona la revisión con Inmonest

Inmonest es gestoría inmobiliaria online para particulares en toda España: envías el PDF del borrador, un gestor (Daniel Hernández o el equipo asignado) analiza cláusulas y coherencia registral, y recibes informe con riesgos y propuesta de corrección. Trabajo por panel y WhatsApp, sin comisión sobre el precio de la vivienda.

Landings por ciudad con el mismo servicio: revisión arras Barcelona, Madrid, Valencia. También puedes leer señales de fraude en arras y precios de contrato de arras.

Preguntas frecuentes sobre revisar contrato de señal