Cuánto cuesta un contrato de arras en 2026 — Precios reales de gestorías

¿Qué es exactamente un contrato de arras?

Un contrato de arras es el documento legal que firman comprador y vendedor cuando se decide cerrar la compraventa de una vivienda pero aún no se puede ir a la notaría (porque falta la hipoteca, el vendedor necesita tiempo para buscar otra casa, etc.).

En ese contrato, el comprador entrega una señal (normalmente el 5-10% del precio de venta) al vendedor, y ambas partes se comprometen a firmar la escritura definitiva en una fecha determinada.

El contrato regula qué pasa si una de las partes no cumple: en las arras penitenciales, el comprador pierde la señal si se echa atrás, y el vendedor debe devolver el doble si incumple él. Es la protección jurídica de tu dinero.

Tabla comparativa de precios de contratos de arras (2026)

¿Por qué las gestorías online son más baratas?

Una gestoría digital como Inmonest cobra 145€ por un contrato de arras, mientras que un despacho tradicional cobra 400€-500€. ¿Es peor el servicio online?

No. Es exactamente el mismo contrato, redactado por profesionales con la misma formación jurídica. La diferencia está en el modelo de negocio:

• Sin oficina física: una gestoría online no paga alquiler de local en calle céntrica (1.500€-3.000€/mes en Madrid o Barcelona).
• Sin secretaria ni recepcionista: todo se gestiona por email y formularios digitales.
• Sin citas presenciales: el cliente no se desplaza, el gestor no pierde 1 hora de agenda por cada reunión.
• Volumen: al ser más baratas, las gestorías online tramitan más contratos (economía de escala).

El resultado: mismo contrato, 60% más barato. Y entrega más rápida, porque no hay colas de citas presenciales.

¿Qué incluye un contrato de arras de 145€?

Cuando contratas un contrato de arras con Inmonest por 145€, esto es lo que recibes:

1. Redacción 100% personalizada: no es una plantilla con huecos rellenos. Se redacta según tus datos (nombres completos, DNI, direcciones, precio de venta, señal entregada, fecha de firma de escritura, etc.).
2. Revisión de nota simple registral: antes de redactar, se verifica que el vendedor es realmente el propietario, que no hay cargas ocultas (hipotecas, embargos) y que los metros cuadrados coinciden.
3. Cláusulas de desistimiento personalizadas: según si quieres arras penitenciales (puedes echarte atrás perdiendo la señal) o confirmatorias (compromiso total). Se especifica qué pasa en cada escenario.
4. Entrega en 48-72h por email: PDF firmable digitalmente, listo para imprimir y firmar en presencia de ambas partes.
5. Una ronda de revisiones gratis: si lees el contrato y quieres modificar alguna cláusula, el gestor lo ajusta sin coste adicional (dentro de los 7 días posteriores a la entrega).

¿Cuándo necesitas un abogado en vez de una gestoría?

Un contrato de arras estándar (comprador particular compra a vendedor particular, vivienda sin cargas ni problemas) lo puede redactar perfectamente una gestoría por 145€-180€.

Necesitas un abogado especializado (600€-1.200€) si:

• El vendedor no es el único propietario (herencia sin liquidar, divorcio en trámite, cotitularidad conflictiva).
• Hay deudas o cargas sobre la vivienda que no están claras (hipotecas anteriores, embargos, derramas de comunidad impagadas).
• La compraventa es entre familiares con herencias o donaciones de por medio.
• El inmueble tiene embargo, precinto administrativo o litigio judicial.
• El vendedor te pide condiciones especiales fuera de lo habitual (por ejemplo, quedarse viviendo 6 meses después de firmar la escritura).
• Compras un local comercial o inmueble singular (nave industrial, terreno rústico) que requiere análisis urbanístico.

En esos casos, un abogado no solo redacta el contrato, sino que investiga a fondo el Registro de la Propiedad, negocia directamente con el vendedor y su representante legal, y te asesora sobre si debes seguir adelante o no con la operación.

¿La señal de las arras cuenta como parte del precio del contrato?

No. Son dos conceptos totalmente diferentes:

• La señal (arras): el dinero que tú entregas al vendedor (por ejemplo, 15.000€ si el piso cuesta 300.000€ y acordáis el 5%). Ese dinero va al vendedor, no a la gestoría.
• El precio del contrato: lo que cobra la gestoría o abogado por redactar el documento legal (145€-600€). Ese dinero va al profesional que redacta, no al vendedor.

Ejemplo real:

Compras un piso de 280.000€. Acordáis dar 14.000€ de señal (5%). Contratas a Inmonest para que redacte el contrato de arras por 145€.

Total que pagas tú ese día: 14.000€ al vendedor + 145€ a Inmonest = 14.145€.

Cuando firmes la escritura en la notaría (dentro de 2-3 meses), pagarás los 266.000€ restantes (280.000€ - 14.000€ ya entregados).

¿Merece la pena contratar revisión del contrato si lo hace el vendedor?

Imagina esta situación: el vendedor te dice "ya tengo el contrato de arras hecho por mi abogado, solo tienes que firmarlo". ¿Lo firmas directamente?

Rotundamente NO. Ese contrato lo ha redactado el abogado del vendedor, que trabaja para proteger los intereses del vendedor, no los tuyos.

Casos reales que hemos visto en revisiones de contratos de arras (servicio de 60€):

• Cláusula que obliga al comprador a pagar 20.000€ si no consigue la hipoteca (ilegal, pero ahí estaba).
• Fecha de firma de escritura "a determinar por el vendedor", sin plazo máximo (el vendedor puede retrasarlo indefinidamente).
• Los gastos de comunidad y suministros del año en curso los paga el comprador, cuando por ley corresponden al vendedor hasta la fecha de escritura.
• El IBI del año completo lo paga el comprador, aunque firme en noviembre (debería prorratearse).
• Metros cuadrados que no coinciden con el Registro: contrato dice 85m², la nota simple dice 68m² (diferencia de 17m²).

Por 60€, un gestor especializado revisa el contrato en 24h y te dice exactamente qué cláusulas son abusivas, cuáles debes negociar y cuáles son un riesgo legal directo.

Es la mejor inversión que puedes hacer antes de firmar. Si detecta 1 sola cláusula que te ahorr a 5.000€ de problemas futuros, ya has recuperado 83 veces el coste del servicio.

¿Puedo usar una plantilla gratuita de internet?

Técnicamente sí, legalmente es válido. Pero es como hacerte una operación de apendicitis mirando un vídeo de YouTube: puede salir bien, pero el riesgo es enorme.

Los problemas de las plantillas gratuitas:

1. Son genéricas: no se adaptan a tu caso concreto (compra con obra pendiente, vendedor fallecido, herencia sin liquidar, etc.).
2. No incluyen revisión de nota simple: firmas sin saber si el vendedor es realmente el propietario, si hay cargas ocultas o si los metros cuadrados son los correctos.
3. Cláusulas mal redactadas: muchas plantillas tienen errores jurídicos o cláusulas nulas que un juez anularía si hubiera conflicto.
4. No están actualizadas: la Ley de Vivienda 2026 introdujo cambios importantes. Plantillas de 2023 pueden tener cláusulas ilegales hoy.
5. Sin soporte post-firma: si surge un problema, no tienes a quién preguntar.

Piénsalo así: vas a dar una señal de 15.000€-30.000€ en una operación de 200.000€-400.000€. ¿De verdad quieres ahorrarte 145€ en el documento que protege ese dinero?

¿Qué pasa si no hago contrato de arras y solo doy la señal?

Legalmente, dar dinero sin contrato escrito se considera un "acuerdo verbal", que sí tiene validez en España. Pero es casi imposible de demostrar ante un juez si surge un conflicto.

Escenario real sin contrato escrito:

Das 10.000€ en efectivo al vendedor como señal. Él te dice "tranquilo, en 2 meses firmamos en la notaría". Pasan 3 meses, le escribes por WhatsApp, no contesta. Vas a su casa, te dice "he cambiado de opinión, no vendo". Intentas recuperar tu dinero... pero no tienes ningún papel firmado que demuestre que diste esa cantidad ni en qué condiciones.

Sin contrato de arras, no puedes demostrar:

• Cuánto dinero entregaste (¿10.000€? ¿5.000€? ¿Nada?)
• Qué se acordó (¿era señal para comprar? ¿préstamo? ¿regalo?)
• Cuándo debía firmarse la escritura
• Qué pasa si el vendedor incumple

Resultado: pleito judicial de 2-3 años, abogado que cobra 3.000€-5.000€, y probablemente pierdas el caso por falta de pruebas documentales.

Por 145€ evitas todo esto. El contrato de arras es la prueba documental firmada por ambas partes que un juez reconoce de inmediato.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuánto cuesta hacer un contrato de arras en una gestoría?

El precio varía entre 145€ y 600€ dependiendo del tipo de servicio. Gestorías online como Inmonest cobran desde 145€ con entrega en 48h. Despachos presenciales tradicionales cobran entre 300€ y 600€. La diferencia está en el modelo de negocio: las gestorías digitales tienen menos gastos de estructura (sin oficina física, sin citas presenciales).

¿Qué incluye un contrato de arras de 145€?

Un contrato de arras profesional de 145€ incluye:

• Redacción personalizada adaptada a las partes (no es plantilla)
• Revisión de datos registrales y nota simple del inmueble
• Cláusulas de desistimiento y penalización según el tipo de arras
• Entrega en PDF firmable digitalmente en 48-72h
• Una ronda de revisiones gratuita si necesitas ajustes

¿Puedo usar una plantilla gratuita en vez de contratar una gestoría?

Puedes, pero es arriesgado en una operación de 200.000€-400.000€. Las plantillas gratuitas:

• Son genéricas, no se adaptan a tu situación específica
• No incluyen revisión de nota simple registral
• Pueden tener cláusulas mal redactadas o ilegales
• No están actualizadas a la legislación vigente (Ley de Vivienda 2026)

El coste de un error (perder 20.000€ de señal, por ejemplo) es 100 veces superior al coste de un contrato profesional.

¿Cuándo necesito un abogado en vez de una gestoría?

Necesitas un abogado (600€-1.200€) si:

• El vendedor no es el único propietario (herencia, divorcio, cotitularidad)
• Hay deudas o cargas sobre la vivienda que no están claras
• La compraventa es entre familiares con herencias de por medio
• El inmueble tiene embargo, precinto o litigio judicial
• El vendedor pide condiciones especiales fuera de lo habitual

Para una compraventa estándar sin complicaciones, una gestoría por 145€ es suficiente.

¿La señal de las arras es diferente del precio del contrato?

Sí, son conceptos diferentes:

• La señal (normalmente 5-10% del precio de venta) es el dinero que entregas al vendedor
• El precio del contrato (145€-600€) es lo que cobra la gestoría o abogado por redactar el documento

Ejemplo: Compras un piso de 300.000€, das 15.000€ de señal al vendedor, y pagas 145€ a Inmonest por redactar el contrato de arras. Total: 15.145€ ese día.

¿Merece la pena pagar por un contrato de arras si ya tengo la hipoteca aprobada?

Sí, es fundamental incluso con hipoteca aprobada. Un contrato de arras bien hecho:

• Protege tu señal (normalmente 15.000€-30.000€) si el vendedor incumple
• Regula qué pasa si aparecen problemas de última hora (cargas ocultas, metros incorrectos)
• Establece plazos claros para la firma de escritura
• Define quién paga qué gastos (IBI, comunidad, suministros)

Un error en el contrato puede costarte toda la señal o bloquearte la compra. 145€ es un seguro muy barato para proteger 15.000€-30.000€.

Conclusión: ¿cuánto deberías pagar por tu contrato de arras?

Si es una compraventa estándar sin complicaciones: 145€-180€ en una gestoría online como Inmonest es el precio justo. Recibes un contrato profesional personalizado, revisión de nota simple, entrega rápida y soporte post-entrega.

Si prefieres tratar presencialmente: 300€-450€ en un despacho tradicional. Mismo contrato, pero pagas la oficina física y las citas.

Si tu caso es complejo (herencias, embargos, litigios): 600€-1.200€ en un abogado especializado que investigue a fondo y negocie por ti.

Si usas plantilla gratuita: 0€ hoy, pero riesgo de perder 10.000€-30.000€ mañana si hay un error o conflicto.

En una operación de 200.000€-400.000€, gastarte 145€ en proteger jurídicamente tu señal de 15.000€-30.000€ no es un gasto, es sentido común.